Договор купли-продажи объекта недвижимости зачастую один из самых главных документов при заключении сделки, имеющий юридическую силу

Но что же делать, если договор уже подписан, а продавец вдруг понимает, что его обманули или же сделка была совершена ошибочно? Возможно ли вернуть все обратно и аннулировать сделку уже после подписания документов? Нужно помнить, что нет такого юридического понятия, как простая отмена договора купли-продажи. В любом случае договор или расторгается, или же признается недействительным.

Действительно, закон предусматривает некие ситуации, которые могут помочь расторгнуть договор купли-продажи. Так, к примеру, причиной расторжения сделки может стать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Но при этом нужно помнить, что это изменение обстоятельств будет признано существенным, только если они изменились настолько, что в случае, если бы обе стороны могли это предвидеть, данный договор вообще бы не был ими заключен или же был бы заключен на радикально других условиях. Надо отметить, что именно этот вариант чаще всего рассматривается в судебных инстанциях и именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров.

Вот пример: по условиям договора продавец «клятвенно заверил» и прогарантировал покупателя, что в отношении продаваемой недвижимости нет никаких обременений, а также нет иных претендентов, которые могут каким-то образом ограничить будущее право собственности покупателя. Но уже после заключения сделки купли-продажи через некоторое время внезапно появляется лицо, претендующее на данную жилплощадь (к примеру, бывший зарегистрированный в квартире жилец, освободившийся из мест лишения свободы). В результате, как правило, по решению суда бывший заключенный все же вселяется на свою территорию и приобретает право регистрации. Естественно, если бы покупатель на момент совершения сделки знал о возможном будущем ограничении своих прав, то, конечно же, никогда бы не приобрел потенциально обремененную квартиру. Как следствие, приведенные в примере обстоятельства могут явиться основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение (главное, чтобы на тот момент бывший продавец не успел растранжирить полученные деньги).

Кроме этого, аннулировать сделку возможно, если «отсутствует воля стороны» на совершение сделки. Другими словами, договор купли-продажи, о котором не знал собственник недвижимости, считается недействительным. К примеру, пишет портал mesto.ru, «мошенник подделал правоустанавливающие документы, выдав себя за владельца квартиры, или представитель продавца подделал доверенность и продал квартиру». В этом случае понятно, что реальный владелец объекта недвижимости пребывал в неведении по поводу предстоящей сделки с его имуществом, и, естественно, в этом случае договор купли-продажи является недействительным. Также в эту же категорию «несостоявшихся» может войти и сделка, совершенная ограниченно дееспособным гражданином. Так, если продавец квартиры на момент совершения сделки состоит на учете в психоневрологическом диспансере или же состояние его здоровья (в результате травм, возраста, алкоголического состояния, лекарств и т. п.) было таково, что он не осознавал сути совершаемых им действий, суд признает договор недействительным.

Также основанием для расторжения договора может стать обман или заблуждение одной из сторон. К примеру, если продавец был обманут мошенником, его квартирой завладели незаконно, и все это было подтверждено материалами уголовного дела, то, конечно же, эта сделка не будет признана судом. Более того, все последующие сделки с этим жильем будут также признаны недействительными. Поэтому в случае, если мошенник уже успел продать квартиру, «следующий» покупатель останется без жилья. К сожалению, чаще всего именно так и случается.