Из года в год все мы замечаем, что наша страна все увереннее и быстрее идет навстречу своему новому будущему.

Как известно, еще в советское время в Украине сформировалась система обеспечения населения жильем, которая заключалась в том, что городской житель должен жить в городе, а сельский - в селе. Именно эта система была положена в основу государственной жилищной политики, а также в основу законодательства об отводе земельных участков гражданам для строительства жилых домов.

Однако с проведением в нашей стране масштабной земельной реформы, утверждением института права частной собственности на землю и ростом доходов работающего населения определенная часть городских жителей начала связывать решения собственной жилищной проблемы со строительством жилого дома за пределами города, в котором можно было бы постоянно проживать и быстро добираться до города.

Коттеджные городки, коттеджные городки - раздается отовсюду.

Что же это такое, коттеджные городки?

Коттеджный городок как явление появилось на украинской градостроительной арене сравнительно недавно, а именно, когда стала возможной покупка земли в больших объемах. Загородные имения, независимо от того, постоянно в них проживают, или просто приезжают раз в несколько месяцев, еще не воспринимаются в Украине как полноценное жилье. Такой тип застройки не подобает украинской ментальности, так и не осознается массами как норма. Коттеджи считаются объектом роскоши, принято если уж иметь их, то максимальные по размеру, самые богатые и по возможности не один. То есть, в любом случае, коттедж в Украине сегодня является роскошной дачей. Более того, выдавать коттедж за дачу очень выгодно как владельцам, так и застройщикам.

Что представляет собой коттеджный городок (КГ?) Следует начать с того, что главный признак и примета КГ - одновременное или почти одновременное возведение всех домов в нем. Главное, что городки строят не постепенно, а сразу, воплощая целостный архитектурный проект. Разрабатывается проект, приобретается участок, строится комплекс зданий и продается. Часто возникает такая проблема, строя КГ, застройщик не учитывает окружающей среды.
Несмотря общепринятое мнение, КГ строятся не теми, кто будет в них жить, а профессиональными специализированными строительными организациями. Строительство городков - мощная индустрия, система, которая начинается с получения больших участков и заканчивается организованным продажей домов. Существует целая бизнесс-сфера, которая занимается строительством городков.

Неоднократно нам приходится слышать от владельцев коттеджей многолетней давности жалобы: «Я купил пять лет назад коттедж у реки ... 100 метров до воды ... а теперь перед моими окнами поставили забор и строят некий новый городок », или« Я купил дом в лесу ... а там теперь и леса нет - все застроили. А что же вы думали, умные? Ведь строительство коттеджей - это бизнес.  И продав вам сегодня коттедж с пляжем, или коттедж в лесу, завтра уже никто не постесняется застроить и пляж и лес новыми поместьями и продать их новым владельцам. На это многие «ведутся», но ведь надо понимать и то, что жертвы маркетинга, - это нормальное явление для бизнеса. А строительство коттеджей, между прочим - дело чрезвычайно прибыльное. Ведь на строительство дома под небольшим городом, который будет продаваться впоследствии за 150 000 американских долларов, расходуется не более 70 000, а в крупных мегаполисах коттеджи продают от 200 000 у.е. Следовательно, прибыль очевидна. Отсюда и пренебрежение интересами жителей и средства на взятки и т.д. Известны даже случаи, когда состоятельные граждане покупали незаконно возведенные дома на берегу реки ... а за несколько лет перед их домами намивалы искусственное продление берега, окружали его забором и начинали строительство.

Главный недостаток, порок или бедствие КГ - их изоляция от внешнего мира. А точнее, факт того, что они окружены заборами. Фактически, кроме владельцев коттеджей, никто зайти в городок не может. В принципе, никому это и не нужно. Но проблема в том, что, аналогичным образом, нельзя и просто пройти сквозь него, преодолеть его. Нередко КГ, располагаясь вдоль дорожного полотна, перекрывают путь к лесу.

Чтобы привлечь и удержать покупателя, инвестор должен осознавать, что первые 20-30% объектов ему придется построить за свой счет, а следовательно, эти расходы следует предусмотреть в бизнес-плане еще до начала активных продаж. Это позволяет сдвинуть реализацию проекта с места. Очень важным вопросом, с которым необходимо определиться при планировании проекта городка, является также уровень готовности коттеджей при сдаче их покупателю. Не следует забывать, что будущий владелец дома должен иметь возможности для реализации своей индивидуальности и полета фантазии.

Проект городка будет привлекатенее, если для фасадов коттеджей использовать одинакоывые цветовые решения, а также производить внешнее убранство и кровлю из одинаковых материалов. Единственная стилистика должна сохраняться и в оформлении дворовых заборов, улиц, дренажной и водосточной систем. Одним из факторов, которые во многом определяют привлекательность городка, являются пейзажные характеристики. Всем нравятся лес, озеро, интересный ландшафт, однако найти их можно не везде.

Несмотря на то, что прогнозировать что-то в нашем государстве дело неблагодарное, можно с достаточной уверенностью предположить дальнейший рост интереса к грамотно спланированным и воплощенным в жизнь коттеджным городкам в окрестностях городов. Стремительный рост цен на квартиры в  постепенно склоняет потребителя к покупке или строительству собственного загородного дома. Постепенно меняются уровень культуры и психология среднего класса.

Что может архитектор?

Действующие СНиПы Украины вообще не дают определения понятий «коттедж», «коттеджный городок (поселок)». По типологии можно выделить, например, селитебные территории в сельской местности, усадебную, индивидуальную или малоэтажную (до 9-ти этажей) застройку в городах, для которых существуют определенные правила проектирования. Таким образом, при создании коттеджных городков приходится руководствоваться «усредненными» нормативами, в том числе и при определении плотности застройки и расчета объектов инфраструктуры.

Архитекторы признают, что проектирование коттеджного городка - дело не только трудоемкое, но к тому же оно не приносит должных дивидендов ни в материальном, ни в моральном плане. Часто после изготовления эскизного проекта заказчик, выбрав несколько типовых проектов коттеджей, дозаказывает объект уже самостоятельно.

И все же основная работа ложится на плечи архитектора. Причем он занимается не только созданием архитектурного облика и планировкой отдельных коттеджей, но и разрабатывает объемно-планировочное и концептуальное решение всего городка. В его обязанности входит: общее зонирование территории, размещение объектов инфраструктуры, распределение жилья на классы, если такое необходимо.

Часто территорию, занятую жилыми домами, можно сравнить с той, что отводится под объекты социальной инфраструктуры. Ведь коттеджный городок должен быть комфортным в социальном плане - иметь детские и спортивные площадки, места отдыха и торговли, стоянки для автомобилей, контрольно-пропускной пункт и прочее.

Архитектор обязан рассчитать количество и параметры всех объектов сферы услуг, исходя из количества жителей, а также предусмотреть транспортную схему - спланировать въездные группы отдельно для проживающих, их гостей и обслуживающего транспорта, если такой планируется.
На начальном этапе к созданию проекта привлекаются и специалисты-ландшафтники.

Конечно, архитектор рекомендует и конкретные стройматериалы, которые лучше передадут общий архитектурный замысел и художественную концепцию - если таковая, конечно, есть.

Опыт первых городков, появившихся лет десять назад под Киевом, свидетельствует, что основная ошибка при их создании заключалась именно в отсутствии единой концепции - как архитектурно-планировочной, так и обустройства территории. Оценивая уровень новых проектов, предлагаемых на рынке коттеджной недвижимости, можно отметить несомненный прогресс - все реже встречается невыразительная типовая застройка при полном отсутствии инфраструктуры. С появлением конкуренции инициатор создания нового коттеджного городка осознал: чтобы покупатель сделал выбор в пользу его проекта, тот должен иметь преимущества перед другими объектами.

Желаемый минимум

Построить в определенном месте несколько жилых домов - еще не значит создать коттеджный городок. Современное жилое образование должно иметь хотя бы минимальную инфраструктуру. Набор объектов может быть различным в зависимости от типа, величины и размещения поселка. В принципе, потребность в торговых точках, школах и детсадах в этом случае рассчитывается аналогично городской застройке, но по желанию заказчика этот список может быть расширен - например, дополнен рестораном, кафе, небольшой гостиницей или спортивным комплексом с баней-сауной и бассейном.

Часто за основу берутся американские стандарты. Ведь коттеджный городок - это во многом американский вариант жизни. Окрестности больших городов этой страны являются так называемыми «комьюнити». Эти территории не обязательно ограждены забором из пропускным пунктом, но всегда имеют некоторую систему охраны, обслуживания и управления. Люди платят за определенные услуги: вывоз мусора, доставку продуктов, а в случае возникновения каких-либо проблем могут обратиться к руководителю данного сообщества.

Возможные варианты

Если потенциальные жильцы коттеджного городка - люди достаточно платежеспособные и хотят жить в эксклюзивных усадьбах, проектирование может быть только индивидуальным - каждого дома и каждого участка. Такие городки являются в Конча-Заспе и Пуще-Водице, где в основном проживает бизнес-или политическая элита.

В этом случае будущим хозяевам предоставляют полную свободу, определяя лишь границы земельного участка, где они могут строить все, что им хочется. Конечно, застройщик или девелопер поселка имеет свою проектную и строительную организации, которые и выполняют индивидуальные заказы.
Если коттеджный городок строится для среднего класса, возможны несколько способов проектирования жилой зоны. Застройщик может выбрать 4-5 типовых проектов и предложить их на выбор будущим владельцам. При этом построенные дома могут быть, по сути, идентичными и отличаться только отделкой фасадов.

В противном случае проекты могут быть разными по степени комфортности: площади, внутренней планировке, интерьера. Они предназначены для покупателей разного социального статуса.

Некоторые особо творческие и энергичные хозяева пытаются усовершенствовать уже готовый проект, который может практически привести к разработке нового, а значит, им придется дополнительно оплатить работу по проектированию уже фактически индивидуального дома. Правда, после составления сметы многие соглашаются, что первоначальный вариант был максимально функциональным и рациональным, и идут на минимум изменений.

Специалисты советуют

Жители разных стран предпочитают различным деталям в выборе жилья. Например, американцы ориентированы на приобретение дома «под ключ». Обычно они выбирают жилье на три-пять лет, не больше, а потому особенно не задаются вопросами внутренней планировки, качеству строительных материалов, отделочных работ и другое.

Украинцы касательно строительства жилья подходят более придирчиво. У наших соотечественников есть привычка обустраиваться на века - создавать «родовое гнездо». А потому они считают необходимым подправить проект будущего дома и обязательно что-нибудь достроить или перестроить. Очевидно, что наши сограждане только приобретают опыт в эксплуатации современных коттеджей. Но уже начинают понимать, что всякие попытки улучшить созданый профессионалами проект дома, как правило не делают его лучшим - скорее наоборот.

По мнению архитекторов, практикующих в сфере коттеджного строительства, для семьи, состоящей из трех-четырех человек, вполне достаточно 100-150 м2 жилой площади. Это подтверждается и личным опытом. Например, семья одного из проектировщиков живет в небольшом двухэтажном домике (8x5 м), и никому в нем не тесно. А для приема гостей на участке есть просторная беседка - своеобразный банкетный зал. Летом в ней принято проводить время на свежем воздухе, а на зиму делают временное остекление и ставят обогреватели - получается довольно тепло и удобно.

Сегодня для коттеджных городков все чаще выбирают проекты двухэтажных домов. Осложненные варианты с мансардным и цокольным этажами, которые нередко остаются малофункциональными, становятся менее популярными. Правда, иногда хозяевам не хватает подсобных помещений, где можно было бы устроить сауну, тренажерный зал и т.д. Но чтобы получить дополнительную площадь, совсем не обязательно делать подвал, особенно если уровень грунтовых вод высок. Небольшие сооружения можно без проблем разместить и на участке.

Времена, когда люди стремились максимально использовать землю под приусадебное хозяйство, уже позади - сегодня больше внимания уделяется эстетике и комфорту.

Подготовил А.М. Безушкевич