О чем нужно помнить перед началом строительства? - 4 Июня 2011

На первый взгляд может показаться, что если земельный участок выделен для строительства и эксплуатации жилого дома, то хозяин может делать на своем участке что угодно (в пределах целевого назначения земли).

На самом деле закон накладывает многочисленные ограничения на "строительную фантазию" застройщика. Поэтому, планируя строить дом, необходимо знать, каковы основные группы нормативных документов, требования которых следует учитывать при проектировании и строительстве жилого дома.

Первой группой нормативных документов, регулирующих строительство, является градостроительная документация. Понятие и перечень градостроительной документации установлены Законом Украины "О застройке и планировании территорий". Согласно ч. 4 ст. 1 указанного Закона градостроительная документация – это утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируется планирование, застройка и иное использование территорий.

Градостроительная документация включает в себя (ст. 1 Закона Украины "О застройке и планировании территорий"):

схемы планирования территорий – градостроительную документацию, которая определяет принципиальные решения планирования, застройки и иного использования территорий административно-территориальных единиц и их отдельных частей;
генеральный план населенного пункта – градостроительную документацию, в которой указаны принципиальные решения развития, планирования, застройки и иного использования территории населенного пункта.
детальный план территории – градостроительную документацию, которая разрабатывается для отдельных районов, микрорайонов, кварталов и районов реконструкции существующей застройки населенных пунктов.

Важным документом также является проект застройки территорий – документация, которая имеет характеристики как градостроительной, так и проектной. Проект застройки территорий разрабатывается для строительства комплексов зданий и сооружений.

Для случаев, когда необходимо осуществить строительство на территории, для которой ни один из вышеуказанных видов градостроительной документации не утвержден, закон предусматривает выполнение так называемого градостроительного обоснования. Порядок его выполнения предусмотрен ДБН Б.1.1-4-2002 "Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования".

Градостроительное обоснование – это вид градостроительной документации, которая разрабатывается для индивидуального случая строительства. Градостроительное обоснование (после разработки и утверждения) становится частью градостроительной документации.

Внимание! На каждом территориальном уровне разрабатывается и утверждается документация, которая после ее принятия является обязательной для выполнения при разработке документации более низкого территориального уровня и осуществления любого строительства, в том числе и частного жилого дома.

Все вышеприведенные нормативные документы разрабатываются на основании и в соответствии с таким основополагающим документом, как Генеральная схема планирования территории Украины (определяет принципы планирования и застройки территории Украины в соответствии с принятыми программами социально-экономического развития страны). Генеральная схема утверждается Верховным Советом Украины (ст. 6 Закона Украины "О застройке и планировании территорий").

На региональном уровне – областей, районов и Автономной республики Крым (АРК) – "правила игры" устанавливаются путем принятия областными (районными) советами или, соответственно, Верховным Советом АРК схем планирования территории области, района или АРК (ст. 7–9 Закона Украины "О застройке и планировании территорий").

Местные же советы (городов, сел, пгт, городов Киева и Севастополя) утверждают генеральные планы населенных пунктов, схемы планирования их территорий и детальные планы территорий (ст.10–13 Закона Украины "О застройке и планировании территорий").

Правовой основой разработки градостроительной документации и выполнения (на ее основании) застройки территорий являются еще и следующие нормативные документы (ст.20 Закона Украины "О застройке и планировании территорий"):

Государственные строительные нормы. Общеупотребительным является обозначение этого нормативного документа на украинском языке: ДБН – Державні будівельні норми. Во избежание путаницы мы также будем употреблять это наименование.

ДБН разрабатывает и утверждает специально уполномоченный орган центральной исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры. На сегодняшний день это Министерство регионального развития и строительства Украины (Минрегионбуд). Ранее (в различные периоды истории Украины) функции центрального органа исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры выполняли: Государственный Комитет Украинской ССР по делам строительства; Государственный Комитет УССР по делам архитектуры, строительства и охраны исторической среды; Министерство инвестиций и строительства; Министерство по делам строительства и архитектуры; Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры; Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины; Государственный комитет Украины по строительству и архитектуре; Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунальной политики Украины.

Действующими нормативными документами в области строительства являются также Строительные Нормы и Правила (СНиП). СНиПы были приняты во времена существования Советского Союза, но они действуют на территории Украины, если соответствующие ДБН отсутствуют.

Строительство в Украине также должно учитывать требования таких нормативных документов как:

Государственные стандарты Украины. На украинском языке эти нормативные документы называются Державні стандарти України (ДСТУ). Разновидностью ДСТУ являются Государственные Отраслевые Стандарты (Галузеві стандарти України – ГСТУ). Они разрабатываются в случаях, когда необходимые государственные стандарты отсутствуют, или, когда необходимо установить требования, которые превышают или дополняют государственные стандарты. Основания, порядок разработки и утверждения государственных стандартов регулируются Декретом Украины "О стандартизации и сертификации";

Государственные Санитарные Нормы и Правила, которые разрабатываются и утверждаются Министерством охраны здоровья Украины согласно Закону Украины "Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения".

Региональные правила застройки (ст. 21 Закона Украины "О застройке и планировании территорий") разрабатываются на основании типовых региональных правил застройки, утвержденных специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам архитектуры и градостроения.

На сегодняшний день в Украине действуют Типовые региональные правила застройки, утвержденные Приказом Госстроя Украины от 10 декабря 2001 года № 219. Региональные правила застройки для соответствующей территории утверждают областные советы или Верховный Совет АРК после согласования их с центральным исполнительным органом по вопросам архитектуры и строительства. Региональные правила застройки обязательны для всех субъектов градостроительства (органов законодательной и исполнительной власти, физических и юридических лиц) на территории соответствующего региона (кроме городов областного значения, республиканского значения АРК – в случае утверждения соответствующими советами местных правил застройки, а также городов Киева и Севастополя).

Местные правила застройки в обязательном порядке разрабатываются для городов Киева и Севастополя, городов областного значения, городов республиканского значения, АРК (ст. 22 Закона Украины "О застройке и планировании территорий"). Для других населенных пунктов (сел, поселков городского типа, городов районного значения) местные правила могут разрабатываться и утверждаться соответствующими местными советами.

Важность градостроительной документации и других нормативных строительных документов для частного застройщика состоит в следующем. В процессе планирования определенных территорий под жилую застройку могут быть установлены единые архитектурные решения или требования. Они могут касаться этажности жилых домов (градостроительная документация часто устанавливает предельную этажность застройки), их месторасположения на участке, и даже стилевых решений.

Так, п. 3.19 ДБН 360–92 ("Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений") устанавливает определенные требования, которые необходимо знать до начала проектирования жилого дома. Эти требования заключаются в следующем:

максимальная этажность усадебной застройки (а усадебная застройка чаще всего является территорией, застроенной частными домами) не должна превышать четырех этажей;
этажность застройки, предельные размеры жилых домов, площадь застройки, требования к хозяйственным постройкам, их составу, ограждению участков, благоустройству территории устанавливаются местными правилами застройки в зависимости от размера участков, условий инженерного оборудования, инсоляции (условий освещенности) домов и территорий, других нормативных требований, региональных традиций;
ширину усадьбы по фронту улицы следует принимать в зависимости от планировочной структуры района, рельефа местности, типов жилых домов, хозяйственных построек и гаражей с учетом обеспечения компактности усадебной застройки и соблюдения нормативных разрывов между строениями;
жилые дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района и с установленным отступом от красных линий;
ограждение приусадебных участков не должно выступать за красную линию улицы.

Относительно садовых и дачных домиков ДБН 360–92 (п. 3.48) определяет:

предельные размеры площади застройки и этажности садового дома и хозяйственных построек на участке определяются уставом садоводческого товарищества или кооператива по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства (районными или областными). Эти размеры устанавливаются так, чтобы были соблюдены условия нормативных требований к продолжительности инсоляции территорий смежных участков, и было достаточно площади для ведения хозяйственной деятельности на участке;

общая площадь и этажность дачного дома и хозяйственных построек на участке устанавливаются архитектурно-планировочным заданием с учетом действующих строительных и других нормативов относительно расстояний и инсоляции домов и территорий смежных участков, а также местных правил застройки.