У каждого из нас когда-то была (или есть) заветная мечта – обзавестись своей, пусть даже не элитной, квартирой.

Кто-то воплотил в реальность эту мечту раньше, кто-то позже. У кого-то эта мечта осуществилась без претензий на оригинальность, у кого-то квартира появилась в современном доме с подземным паркингом и иными неотъемлемыми атрибутами современности, а у кого-то мечта реализовалась в полной мере, и теперь он живет в шикарном особняке в уютном уголке огромного мегаполиса. Однако большую часть обладателей жилой недвижимости объединяет общее прошлое – они были когда-то покупателями квартиры (дома).

Об основных действиях, которые должен предпринять покупатель, дабы процесс приобретения долгожданной квартиры или дома оставил как можно более позитивное впечатление, а главное – чтобы квартира и проживание в ней не омрачили дальнейшую жизнь, и пойдет речь в данной статье.
Процесс приобретения жилья на вторичном рынке условно можно разделить на три этапа: подготовительный, непосредственно заключение сделки и регистрация права собственности на квартиру или дом.

Накопив определенную сумму и присмотрев подходящую по всем параметрам жилую недвижимость, рекомендуем не пожалеть денег и обратиться к опытному юристу или квалифицированному риэлтору, которые оказывают юридическую поддержку при покупке жилья.

Однако если вы решитесь действовать самостоятельно, то, прежде всего, рекомендуем удостовериться, что человек, который называет себя продавцом, является собственником квартиры, ведь распоряжаться имуществом (например, отчуждать по договору купли-продажи) имеет право только собственник недвижимого имущества либо лицо, уполномоченное собственником недвижимости на отчуждение квартиры. Таким образом, прежде всего, необходимо ознакомиться с документами, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (жилой дом). Согласно действующему законодательству Украины, квартира (жилой дом) может принадлежать продавцу на основании следующих документов.

1. Договор купли-продажи (мены, дарения, пожизненного содержания).
2. Свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации.
3. Свидетельство о праве собственности, выданное органом местного самоуправления и местной государственной администрацией.
4. Решение суда, третейского суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
5. Свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом.

Кроме того, право собственности продавца на квартиру (жилой дом) должно быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) по месту расположения недвижимого имущества. Красноречивым доказательством такой регистрации является регистрационная надпись (штамп БТИ) на обратной стороне правоустанавливающего документа (либо регистрационное свидетельство, если на обратной стороне документа недостаточно места для проставления штампа БТИ).

Неотъемлемой частью правоустанавливающего документа продавца на квартиру (жилой дом) является справка-характеристика, ознакомлению с которой также рекомендуем уделить особое внимание. Срок действия этого документа – три месяца со дня выдачи. Кроме того, справка-характеристика дает возможность выяснить такие важные моменты:

– за кем, на основании чего право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в регистрационной книге БТИ, адрес отчуждаемого объекта недвижимости;

– в каких долях недвижимое имущество принадлежит продавцу, если квартира (жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам на праве общей долевой собственности;

– метраж общей и жилой площадей отчуждаемого объекта недвижимости;

– балансовая или инвентаризационная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости;

– количество комнат.

На подготовительном этапе следует также ознакомиться с данными технического паспорта квартиры (жилого дома) и обратить особое внимание на совпадение данных о номере дома/квартиры, цифрах общего и жилого метражей. Сведения, указанные в правоустанавливающем документе и справке-характеристике, должны совпадать с данными, указанными в техническом паспорте. При наличии перепланировки в квартире, которую вы планируете приобрести, необходимо затребовать у продавца разрешение исполкома районного совета на осуществление такой перепланировки.

– наличие согласия сособственников (если таковые имеются), а также согласия супруга/и/ на отчуждение квартиры (жилого дома). Если сособственниками отчуждаемой квартиры (дома) являются несовершеннолетние дети, рекомендуем проверить наличие у продавца разрешение опекунского совета на продажу квартиры (дома). Однако если у продавца есть оформленное нотариально согласие обоих родителей на подписание договора несовершеннолетним, или они вдвоем подписывают его за малолетнего ребенка, то наличие разрешения опекунского совета не является обязательным. Однако следует обратить внимание на то, что это противоречит Закону Украины «Об охране детства». Таким образом, существует коллизия законов. Поэтому на сегодняшний день у нотариусов нет однозначного мнения касательно обязательности наличия разрешения опекунского совета на отчуждение квартиры, сособствениками которой являются несовершеннолетние;

– наличие (отсутствие) ареста/запрета отчуждения недвижимого имущества. На сегодняшний день эту процедуру осуществляют нотариусы при удостоверении сделки купли-продажи (при условии, что нотариус подключен к реестру запретов отчуждения);

– наличие/отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также услуг обслуживающих (снабжающих) организаций (водо-, газо-, электроснабжение, услуги телефонной связи и телесервиса). Отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам подтверждается справкой из ЖЭКа или кооператива. Представляется необходимым также рекомендовать удостовериться в наличии/отсутствии договора с жилищно-эксплуатационной конторой на обслуживание.

При условии, что правоустанавливающие и иные сопутствующие документы на квартиру у продавца соответствуют требованиям действующего законодательства, и, осуществив, как минимум, однократный осмотр квартиры, можно переходить к следующему этапу – к заключению сделки купли-продажи.

Этап второй – заключение сделки купли-продажи квартиры (жилого дома)
В соответствии с нормами действующего законодательства сделка купли-продажи квартиры (жилого) дома осуществляется путем подписания сторонами договора купли-продажи. Обязательным является нотариальное удостоверение и государственная регистрация такой сделки.
Для заключения сделки купли-продажи, кроме оформленных в соответствии с действующим законодательством документов, подтверждающих право собственности продавца, стороны должны предъявить следующие документы.

1. Паспорт, идентификационный номер.
2. Доверенность на представителя (если от имени собственника действует уполномоченное им лицо), нотариально удостоверенная, его идентификационный номер.
3. Правоустанавливающий документ, справка-характеристика, технический паспорт на отчуждаемый объект недвижимости.
4. Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение объекта недвижимости.
5. Разрешение опекунского совета на отчуждение квартиры, если сособственниками являются несовершеннолетние дети.
6. Справка из ЖЭКа Ф-3 о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
7. Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также справки снабжающих организаций (электро-, газо-, водоснабжение; услуги телефонной связи и телесервиса) об отсутствии/наличии задолженностей по оплате услуг этих организаций.

2. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя (если от имени покупателя действует уполномоченное им лицо), его идентификационный номер.
3. Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга (и) покупателя на приобретение объекта недвижимости.
4. Платежный документ, подтверждающий оплату сбора в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы договора.

При заключении сделки купли-продажи квартиры (дома) практикующие юристы рекомендуют передачу квартиры (жилого дома) оформлять путем подписания Акта приема-передачи. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора купли-продажи в качестве приложения к нему. Обращаем внимание потенциальных покупателей на то, что данный Акт подтверждает факт передачи продавцом и факт принятия покупателем квартиры (жилого дома), а не переход права собственности на нее. В соответствии с действующим законодательством право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права в БТИ (ранее это право возникало с момента подписания договора и его нотариального удостоверения).